La venta de una vivienda de protección oficial (VPO/VPP) en Alicante no es un trámite ordinario como la de una vivienda libre: lleva aparejadas condiciones, límites y controles administrativos que buscan garantizar su destino social. La controversia desatada en torno a la promoción Residencial Les Naus ha devuelto al primer plano del debate estos requisitos legales y las consecuencias de su incumplimiento.
Qué es una VPP y por qué tiene límites legales
Las viviendas protegidas (VPO o VPP) son inmuebles que se benefician de un régimen público especial para hacer la vivienda asequible a hogares con ingresos limitados. En Alicante, como en toda la Comunidad Valenciana, estas viviendas están sujetas a una normativa autonómica que regula tanto su precio como su uso y la transmisión entre particulares.
Mientras una vivienda está en período de protección, no puede venderse libremente ni al precio que marque el mercado privado. Esto significa que:
- Toda venta debe contar con autorización administrativa previa, normalmente de la Generalitat Valenciana o de su órgano competente.
- El precio máximo de venta está fijado por ley y se calcula en función de módulos establecidos por decreto, que en 2024 se situaban en torno a 400 €/m² útiles en la Comunitat Valenciana. Superar ese límite puede invalidar la operación.
- El comprador también debe cumplir con los requisitos de acceso a VPO, como no superar los umbrales de ingresos fijados y destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
Además, las Administraciones cuentan con derechos de tanteo y retracto, que les permiten adquirir la vivienda en las mismas condiciones anunciadas por el vendedor antes de que ésta cambie de titularidad.
El escándalo de Les Naus
La polémica en torno a Les Naus, una promoción de más de un centenar de VPO en la playa de San Juan, ha demostrado cómo los procedimientos de adjudicación y transmisión pueden convertirse en objeto de investigación cuando se acusa su incumplimiento. En los últimos días:
- La Generalitat Valenciana ha intensificado las pesquisas sobre adjudicaciones supuestamente irregulares, algunas vinculadas a familiares de cargos municipales o con conflictos de interés, y ha remitido varios casos a la Fiscalía.
- Ayuntamiento y Generalitat trabajan en un convenio para ejercer más activamente el derecho de tanteo y retracto sobre estas viviendas, con el objetivo de evitar la especulación y recuperar inmuebles obtenidos de forma irregular.
- Diversos partidos políticos han exigido transparencia y la creación de una comisión de investigación en Les Corts para esclarecer cómo se han adjudicado y vendido estas viviendas.
Este caso ha reavivado también el debate sobre la transparencia de los registros de demandantes, la verificación de ingresos en adjudicaciones y las herramientas de control administrativo que permiten asegurar que estas viviendas lleguen a quienes realmente cumplen los requisitos sociales previstos.
Cómo vender una VPP paso a paso en Alicante
Para que una transmisión de vivienda protegida se ajuste a la legalidad en Alicante, el proceso general incluye:
- Solicitar y obtener la autorización administrativa para la venta, comunicando a la Generalitat las condiciones de la operación y la identidad del comprador.
- Respetar el precio máximo legal fijado por decreto para el inmueble durante el periodo de protección.
- Verificar que el comprador cumple los requisitos de acceso vigentes para una VPP (límites de renta, no ser propietario de otra vivienda, uso como residencia habitual).
- Notificar a la administración competente para que decida si ejercita el derecho de tanteo y retracto.
En caso de que se quiera vender libremente fuera del régimen de protección, suele ser necesario solicitar la descalificación de la vivienda, un procedimiento administrativo que elimina las limitaciones del régimen, aunque con frecuencia implica devolver ayudas recibidas o cumplir otros requisitos legales.
